房地合一稅2.0完全解析：持有年限、自住400萬免稅額與重購退稅攻略

賣房前沒搞懂房地合一稅2.0，一次繳錯可能多付數十萬元。2026年適用的房地合一稅2.0制度，對個人持有未滿2年的房屋課徵高達45%稅率，持有2至5年也要繳35%。然而，只要符合自住條件，最多可享400萬元免稅額，稅率也大幅降低至10%。本文從稅率表、申請條件、重購退稅到成本認定，完整拆解每個影響稅額的環節，並附上1,500萬元售屋實際試算，協助你在賣房前做好規劃。

房地合一稅2.0稅率表：持有年限決定稅率

房地合一稅2.0於2021年7月1日正式上路，針對個人出售2016年1月1日之後取得的房地，依持有年限分六段課稅：

持有未滿2年：45%
持有2年以上未滿5年：35%
持有5年以上未滿10年：20%
持有10年以上：15%
自住房屋（符合條件）：10%，並享400萬元免稅額
非自願因素出售（如工作調動）：20%

以上稅率針對個人（非營利事業）。計算基礎為「課稅所得」，公式為：

課稅所得 = 成交價格 − 取得成本 − 改良費用 − 相關費用（如仲介費、契稅等）

持有年限的計算，以「完成移轉登記日」為準。若是預售屋，則從簽訂預售屋買賣契約日起算至完成移轉登記日。

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自住房屋優惠：400萬免稅額的申請條件

自住優惠是房地合一稅2.0中最重要的節稅工具，符合條件者稅率降至10%，且前400萬元課稅所得免稅。三大申請條件缺一不可：

第一，持有並設籍：出售前1年內，本人、配偶或未成年子女須在該房屋辦理戶籍登記。
第二，未供營業或出租：出售前6年內，房屋未有任何出租或供營業行為。
第三，6年一次限制：個人適用自住優惠，6年內只能使用1次。

若課稅所得在400萬元以內，實際稅額為零。超過400萬元的部分，按10%計算。例如課稅所得500萬元，僅就(500萬 − 400萬) × 10% = 10萬元繳稅，節稅效果顯著。

許多人忽略「未出租」這個條件。即使只出租過一個月，自住優惠即全部喪失，稅率回歸一般稅率（視持有年限）。想進一步了解買房與賣房的稅務全貌，可參考我們的台灣買房完整指南。

重購退稅：賣小買大 vs 賣大買小的差別待遇

除了自住優惠外，「重購退稅」是另一個合法降稅工具，但有嚴格的方向限制。

賣小買大（可申請退稅）：出售舊屋後，2年內重新購買價格較高的自住房屋，可依比例退還已繳納的房地合一稅。退稅比例 = 新屋購買價 ÷ 舊屋售價，上限為全額退稅。

賣大買小（不可退稅）：出售高價房屋後購入低價房屋，法規不允許申請退稅。

申請重購退稅的條件：
一、新舊房屋皆須符合自住規定（設籍、未出租）。
二、重購必須在出售後2年內完成。
三、同一申報戶5年內只能申請1次。

以賣出1,000萬（課稅所得200萬）、已繳房地合一稅40萬元，再以1,200萬購入新屋為例：退稅比例 = 1,200萬 ÷ 1,000萬 = 120%，但上限100%，因此40萬元全數退回。

成本項目的認定：裝潢費用可以列入嗎？

課稅所得越低，稅額越少，因此成本項目的認定至關重要。依國稅局規定，可列入「改良費用」抵減的項目包括：

可列入項目：室內裝潢（需有統一發票）、結構性修繕（如換門窗、衛浴改裝）、增建合法建物費用。

不可列入項目：家電購置費、家具費用、日常維修（如油漆、小修繕）。

可列入「取得成本」的費用包含：原始購屋價款、仲介費、代書費、契稅、房屋稅（持有期間按比例）、地價稅（持有期間按比例）。

重要提醒：所有費用申報都必須有合法憑證（發票或收據），無憑證費用一律不予認列。建議在進行裝潢或修繕時，主動要求業者開立統一發票，日後出售時可合法抵減所得。想了解完整的購屋成本結構，可使用我們的購屋成本計算工具，掌握買賣房屋的完整財務輪廓。

離婚分產與繼承取得：持有年限如何計算？

特殊取得方式的持有年限計算常被誤解，以下整理兩種最常見情況：

繼承取得：持有年限可合併計算被繼承人（原房屋所有人）的持有時間。例如父親持有10年後過世，子女繼承後1年內出售，合併計算持有年限為11年，適用15%稅率，而非45%。

離婚財產分配：依法院判決或協議分配取得的房屋，持有年限從「原配偶最初取得日」起算，同樣可合併計算。

贈與取得：若是受贈取得，持有年限則從「受贈登記日」起算，不能合併贈與人的持有時間，這與繼承情況不同，務必注意。

實際試算：賣1,500萬的房子要繳多少稅？

以下以三種情境試算，售價均為1,500萬元，原始取得成本1,000萬元（含一切費用），裝潢費50萬元（有發票）。

課稅所得 = 1,500萬 − 1,000萬 − 50萬 = 450萬元

情境A（持有3年，非自住）：稅率35%，應繳稅額 = 450萬 × 35% = 157.5萬元

情境B（持有7年，非自住）：稅率20%，應繳稅額 = 450萬 × 20% = 90萬元

情境C（持有7年，符合自住條件）：稅率10%，400萬免稅。應繳稅額 = (450萬 − 400萬) × 10% = 5萬元

三種情境從157.5萬到5萬元，差距超過30倍。持有年限與是否符合自住條件，是影響稅額最關鍵的兩個變數。

申報實務上，房地合一稅須在「完成移轉登記次日起30日內」向戶籍所在地國稅局申報，逾期申報將加徵滯報金，務必注意時限。若你想在賣房前先估算各種情境下的稅額，可搭配2026年綜合所得稅完整攻略一併規劃整體稅務策略。

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房地合一稅2.0的稅率設計，本質上是透過時間成本來抑制短期炒房。對自住型購屋者而言，只要做好持有規劃、保留裝潢憑證、確認設籍條件，就能合法將稅率從45%壓低至10%，甚至實際繳稅金額趨近於零。