台灣房貸試算

什麼是房貸試算？

房貸試算是購屋前最重要的財務規劃步驟之一。透過輸入貸款金額、利率、年限、寬限期等條件，可以計算出每月需要繳多少房貸、總共要繳多少利息、以及整體還款時程。試算結果能幫助你評估自身財務負擔能力、比較不同銀行方案、決定合適的還款方式。

一般來說，財務專家建議每月房貸支出不應超過家庭月收入的三分之一，這樣才能在不影響生活品質的前提下穩定還款。使用本工具可以立即看到不同條件組合下的還款金額，協助你做出最合適的購屋決策。

房貸計算公式解說

本息平均攤還公式

每月還款金額 = 貸款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^總期數] ÷ [(1 + 月利率)^總期數 − 1]

其中月利率 = 年利率 ÷ 12，總期數 = 貸款年限 × 12。這是最常用的還款方式，每期繳相同金額，銀行會先收較多利息、較少本金，隨期數遞移逐漸調整。

本金平均攤還公式

每月本金 = 貸款本金 ÷ 總期數，每月利息 = 當期剩餘本金 × 月利率，每月還款 = 每月本金 + 每月利息。

這種方式每期還相同本金，因為剩餘本金遞減，利息也會逐月減少，所以每月還款金額會越來越少。總利息比本息攤還少，但初期月付金較高。

實際案例

案例 1：首購族小資夫妻

小王夫妻月收入合計 10 萬元，在新北購買 1200 萬元房屋，自備款 300 萬，貸款 900 萬，30 年期，利率 2.185%，本息攤還、無寬限期。試算結果每月月付約 34,176 元，佔月收入約 34%，在可負擔範圍內。總利息約 330 萬元。

案例 2：投資客使用寬限期

李先生購買 800 萬元投資用房產，貸款 640 萬元，30 年期，利率 2.5%，申請 3 年寬限期。寬限期內每月只繳利息約 13,333 元，寬限期過後月付金會跳升到約 29,074 元。此策略讓他前期可將資金運用在裝修和出租佈置，但需注意寬限期結束後現金流壓力。

案例 3：退休前還清策略

陳女士 45 歲想要在 60 歲退休前還清房貸，選擇 15 年期本金攤還。雖然初期月付金較高，但每月本金固定、利息遞減，讓她清楚看見剩餘本金快速減少的進度。15 年後完全還清，退休後無房貸壓力。