買房完整指南 2026｜頭期款、購屋總費用、房貸申辦、稅務一次搞定

買一間 1,500 萬的房子，除頭期款（30% = 450 萬）外，還需契稅（約 9-18 萬）、仲介費（約 15-30 萬）、代書費（約 2.5 萬）、裝潢費（30-200 萬），合計可能再多需 50-300 萬現金。本文含購屋流程、房貸申請眉角、房地合一稅試算、5 個免費計算工具。

第一步：確認自己能買多少房（負擔比試算）

買房前最重要的是先算清楚自己的「購屋能力」，而不是先看房。關鍵指標是房貸負擔比（DSR）：每月所有債務還款不超過月收入 30-40%。

以月收入（稅後）6 萬為例，30% 負擔比 = 每月最多還 18,000 元。以 2.25% 利率、30 年期計算，可貸金額約 530 萬。貸款 7 成，能買的房約 757 萬。這和台北市動輒 2,000-3,000 萬的行情差距很大，是首購族需要面對的現實。

銀行核貸以月收入 33% 作為上限，超過通常無法核貸。建議先用房貸負擔比試算工具計算出你的最高可買房價。

試算你的購屋能力

第二步：頭期款以外還要準備多少？

很多首購族只算了「頭期款」，卻沒算其他費用，導致買了房後現金嚴重不足。以 1,500 萬的中古屋為例，頭期款 3 成 = 450 萬，但還需要：

契稅：房屋評定現值 × 6%，約 9-18 萬
仲介費（買方）：成交價 1-2%，約 15-30 萬
代書費：約 2-4 萬
裝潢費：差異極大，50-300 萬以上
搬家費、水電開戶：約 3-5 萬

粗估下來，頭期款以外還要準備 80-400 萬不等（視裝潢需求）。用購屋總成本試算一次算出所有費用明細。

第三步：買房還是租屋？先想清楚

在動用大量現金前，先問自己：買房對我真的划算嗎？答案取決於你的具體情況，不是「有能力就該買」。

用租屋 vs 買房試算工具，計算 25 年後哪個淨資產比較多。特別留意機會成本：頭期款若拿去投資，長期下來的複利效果也很可觀。

買房勝出的情況：在台灣長期居住、有穩定收入、房價漲幅超過投資報酬率。租屋勝出的情況：可能搬遷、租金遠低於月繳、頭期款投資報酬率高。詳見租屋 vs 買房完整解析。

第四步：選房與看房的重點

確定要買房後，選房有幾個重要面向：

屋齡：中古屋通常較便宜但維修成本高；新成屋/預售屋較新但單價高
地段與交通：捷運站距離、學區對保值性影響很大
格局：採光、通風、廁所數量、是否適合現有家庭型態
社區管理：管委會運作、停車位、住戶素質
漏水、壁癌、輻射屋：看房時務必仔細檢查天花板、牆角、廚浴

中古屋建議找有口碑的代銷或自售屋主，多看幾個物件比較。預售屋要特別注意建商信譽、建照、實績，以及合約中的違約條款。

第五步：房貸申辦流程與注意事項

確定購買物件後，通常流程如下：

簽訂不動產買賣契約書
向多家銀行申請房貸（通常可以貸 2-3 家比較利率）
銀行進行房屋鑑價和個人信用審核（約 1-2 週）
確認核貸金額和利率，選定銀行
辦理貸款手續、設定抵押
交屋、辦理過戶登記

申辦房貸前，用房貸試算工具算好不同利率和年限下的月繳金額。也可以用本息攤還 vs 本金攤還比較比較兩種還款方式的差異。

提升核貸成功率的 3 個方法

維持良好信用評分：近一年內無逾期繳款、信用卡使用率低於 30%
準備完整收入證明：近 3 個月薪資單、近 2 年完稅證明
降低現有負債比：提前還清信貸或車貸，可提高可貸空間

第六步：過戶與稅費一覽

| 項目 | 誰繳 | 費率 | 備註 |

|——|——|——|——|

| 契稅 | 買方 | 評定現值 × 6% | 評定現值約市價 10-20% |

| 印花稅 | 買方 | 評定現值 × 0.1% | 金額很小 |

| 房地合一稅 | 賣方 | 10-45% | 依持有年限 |

第七步：持有期間的費用規劃

買完房後，每年還有持續的支出需要規劃：

房貸月繳：最大項，詳見試算工具
房屋稅：自用住宅約評定現值 × 1.2%，每年 5 月繳
地價稅：每年 11 月繳，依公告地價計算
管理費（若有社區）：每月約 2,000-5,000 元
火險 + 地震險：通常隨房貸辦，每年約 3,000-10,000 元
維修基金：建議每月存 0.5-1% 月薪，以備緊急修繕

房貸利息可以在報稅時列舉扣除（上限 30 萬/戶），用綜所稅試算工具計算節稅效果。

第八步：未來賣房的稅務規劃

買房時就要開始思考「未來賣房的稅」。房地合一稅 2.0 的稅率：持有越久，稅率越低。

持有 2 年以內：45%
持有 5 年以上：20%
持有 10 年以上：15%
自住符合條件：10% + 400 萬免稅額

建議從買房第一天起保留所有費用收據，未來賣房時可以扣除，降低應稅所得。用房地合一稅試算工具提前估算稅負。