自住 vs 出租：持有一間房產的2026完整稅務比較

持有一間房，光是「自住還是出租」這個決定，就可能影響每年超過5萬元的稅務成本。2026年台灣房屋稅非自用最高稅率達4.8%，是自用1.2%的4倍；出租後還得面對租金所得合併申報、補充保費扣繳等額外負擔。但出租也有43萬元免稅額加上43%費用扣除的優惠。空屋族看似省事，卻可能繳最多稅。這篇文章用數字說話，幫你釐清三種持有方式的真實稅務成本。

房屋稅：自用1.2% vs 非自用最高4.8%

房屋稅是持有房產最基本的成本，稅率因用途不同差異懸殊。依《房屋稅條例》規定，2026年各縣市房屋稅率如下：

自用住宅：稅率1.2%（全國一致），且每人限3戶。

非自用住宅（出租、空置或超過3戶）：各縣市差異大，一般為2.4%至4.8%。台北市對囤房課重稅，非自用第1戶2.4%、第2戶3.6%、第3戶以上4.8%。

以房屋評定現值50萬元計算（實際市價約1,500萬元的中古屋）：

• 自用住宅：50萬 × 1.2% = 6,000元/年
• 非自用（台北，第1戶）：50萬 × 2.4% = 12,000元/年
• 非自用（台北，第3戶以上）：50萬 × 4.8% = 24,000元/年

地價稅同樣有差距。自用住宅地價稅稅率僅2‰，一般用地累進稅率最低10‰起跳。以地價100萬元試算，自用地價稅2,000元，非自用至少10,000元，差距5倍。

申請自用住宅稅率的條件：本人、配偶或直系親屬設籍，且無出租、無供營業使用。只要符合這三項，每人最多可登記3戶享有自用稅率。

想了解買房完整成本結構，可參考台灣買房完整指南，其中涵蓋持有階段各項稅費的詳細說明。

租金收入課稅：43萬免稅額與43%費用率

出租後最重要的稅務是租金所得，計入個人綜合所得稅申報。

租金所得計算公式：

租金所得 = 全年租金收入 − 必要費用

必要費用可選擇以下兩種方式之一：

1. 核實認定：實際發生的修繕費、折舊、貸款利息等
2. 43%費用率：直接以43%乘以租金收入作為費用扣除（多數屋主採用此法）

若月租金25,000元，全年租金收入30萬元：

• 適用43%費用率：費用 = 30萬 × 43% = 12.9萬元
• 租金所得 = 30萬 − 12.9萬 = 17.1萬元
• 若適用20%稅率：所得稅 = 17.1萬 × 20% = 34,200元

特別注意：財政部每年公告「房屋出租核定租金標準」，若實際申報租金低於核定標準，國稅局可能依核定標準課稅。

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補充保費：租金超過5,000元就要扣繳

出租房屋還有一項常被忽略的成本：補充保費。依全民健保法規定，租金收入屬於「租金收入」類別，每次給付超過5,000元，承租人（法人）或屋主（個人）須扣繳2.11%補充保費。

扣繳義務：

• 承租人為公司：由公司扣繳後繳給健保署
• 承租人為個人：由屋主自行申報繳納（每年申報一次）

月租25,000元全年補充保費試算：

• 補充保費 = 30萬 × 2.11% = 6,330元/年

要詳細了解補充保費的計算規則，可參考補充保費完整指南，避免漏報或錯報的罰款風險。

另外，出租後房屋稅率自動升為非自用，無法再享有1.2%自用稅率，這是最直接的稅務代價。

空屋族的稅務試算：三種情境比較

以台北市一間市值1,500萬元中古屋為例（房屋評定現值50萬、地價100萬、月租可達25,000元）：

情境A：自住

• 房屋稅：50萬 × 1.2% = 6,000元
• 地價稅：100萬 × 2‰ = 2,000元
• 租金所得稅：0元
• 年度稅務成本：約8,000元

情境B：出租（月租25,000元）

• 房屋稅：50萬 × 2.4% = 12,000元
• 地價稅：100萬 × 10‰ = 10,000元
• 租金所得稅：17.1萬 × 20% = 34,200元
• 補充保費：30萬 × 2.11% = 6,330元
• 年度稅務成本：約62,530元
• 扣除稅後年租金淨收：30萬 − 6.253萬 = 約23.7萬元

情境C：空屋（非自用、無租金收入）

• 房屋稅：50萬 × 2.4% = 12,000元（無自住申請資格）
• 地價稅：100萬 × 10‰ = 10,000元
• 年度稅務成本：約22,000元

空屋比自住多繳14,000元稅，卻無任何收入，是最不划算的持有方式。

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常見誤解與租金扣除額的陷阱

誤解1：出租給家人不需要申報
錯。只要有收取租金，無論對象是誰，均需申報租金所得。若低報或漏報，一旦被查獲，除補稅外還需繳罰款。若真的無償提供親屬使用，可申報為「免費借用」，但需留存相關書面證明。

誤解2：不辦理租賃登記就不用繳稅
地下租屋風險極高。國稅局比對房屋稅籍、水電費用異常、房客申報租金扣除額等多重管道稽查。房客若申報租金扣除額（每年最高12萬元），等同直接揭露給稅務機關，屋主補稅加罰款往往遠超過稅務成本本身。

誤解3：短租（Airbnb）收入不用申報
短租平台收入屬於「租賃所得或執行業務所得」，依法均需申報。若被認定為「經常性出租」，可能被視為營業行為，須辦理稅籍登記並繳納營業稅。建議每筆收入均保留記錄。

租金扣除額對屋主的影響：房客租屋可申報每年12萬元租金扣除額，這對屋主不直接產生稅務，但若屋主同時想申報自用住宅地價稅優惠，出租後即失去資格，需在節稅策略上謹慎規劃。可參考2026年綜所稅完整攻略，了解如何整合多項扣除額。

結語

自住、出租、空屋三種選擇沒有絕對優劣，關鍵在於稅後淨報酬與個人需求的平衡。以數字來說，自住稅務成本最低，出租有穩定現金流但稅負最重，空屋則是最不划算的選項。建議每年申報季前重新試算一次，配合租屋vs買房比較指南做出最適合自己的決策。