自住 vs 出租：持有一間房產的2026完整稅務比較

持有一間房產，看似簡單，但「要自住還是出租」背後的稅務差異可能讓你每年多繳數萬元。2026年，台灣房屋稅自用住宅稅率為1.2%，非自用住宅稅率則落在1.5%至4.8%之間；租金所得雖有43萬元免稅額與43%費用率的優惠，但補充保費、綜合所得稅都一併上門。本文從房屋稅、租金所得課稅、補充保費到空屋成本，完整比較三種持有情境，幫你算清楚自己的真實稅務負擔。

自住房屋稅：自用住宅稅率1.2% vs 非自用3-4.8%

房屋稅是每年5月開徵，以「房屋現值 × 稅率」計算。2026年稅率規定如下：

自用住宅：1.2%（全國限3戶，本人、配偶或直系親屬實際居住）
非自用住宅：1.5%～4.8%（依持有戶數與縣市規定不同）

以台北市為例，非自用住宅若持有1戶為2.4%，2戶以上為3.6%，囤房稅新制下最高可達4.8%。

實際試算（以房屋現值30萬元為例）：

• 自用住宅：30萬 × 1.2% = 3,600元/年
• 非自用（台北市1戶）：30萬 × 2.4% = 7,200元/年
• 非自用（台北市2戶以上）：30萬 × 3.6% = 10,800元/年

房屋現值雖遠低於市價，但稅率差距最大達4倍，積少成多不可忽視。若你將房子出租，必須向地方稅務局申報變更為「非自用住宅」，否則違規使用自用稅率可能面臨補稅與罰款。

地價稅同樣有差異：自用住宅用地稅率0.2%，一般用地1%起跳。若房屋出租，地價稅也必須改按一般稅率課徵，整體持有成本大幅上升。

租金收入課稅：43萬免稅額 + 費用率43%的實際計算

租金收入屬於「租賃所得」，納入綜合所得稅申報。計算方式有兩種，擇一使用：

方法一：費用率43%（最常用）
租賃所得 = 租金收入 × （1 – 43%）= 租金收入 × 57%

方法二：列舉實際費用
租賃所得 = 租金收入 – 實際必要費用（折舊、修繕、貸款利息等）

2026年實際試算（月租2萬元，年租金24萬元）：

• 租賃所得：24萬 × 57% = 136,800元
• 合併其他所得後，依適用稅率課稅

另有一項常被忽略的優惠：每戶租金收入未超過43萬元時，費用率43%已涵蓋大多數支出，不需另行舉證。但若實際費用（含房貸利息、折舊）高於43%，可改採列舉，反而更省稅。

值得注意的是，設籍出租可能讓房客申報「房租支出扣除額」（每年上限12萬元），雖有助於吸引房客，但你自己的房屋稅自用優惠也將同步消失。

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出租登記與補充保費：租金收入的補充保費計算方式

出租房屋還有一項容易被忽略的成本——補充保費。依全民健保規定，房東每次收取租金若超過20,000元，須由給付方（房客）代扣2.11%補充保費，年租金超過24萬元者則以全年租金扣繳。

試算（月租25,000元，年租30萬元）：

• 每月補充保費：25,000 × 2.11% = 527.5元（由房客代扣）
• 全年補充保費：527.5 × 12 = 6,330元

補充保費以「每次給付金額」為基準，月租未滿20,001元者不扣，整年累計不超過24萬元者亦有豁免門檻。若想進一步了解補充保費計算細節，可參考我們的補充保費完整攻略，或直接使用補充保費計算工具試算確切金額。

出租前，建議向各地區公所或地方稅務局完成租賃申報登記，避免日後遭國稅局核定補稅。

三種持有情境的稅務成本比較

以下以台北市、市場月租2萬元、房屋現值30萬元、公告地價100萬元的標準住宅為例，比較2026年三種情境的年度稅務成本：

情境A｜自住

• 房屋稅：30萬 × 1.2% = 3,600元
• 地價稅：100萬 × 0.2% = 2,000元
• 租賃所得稅：0元
• 合計：約5,600元/年

情境B｜出租（月租20,000元）

• 房屋稅：30萬 × 2.4% = 7,200元
• 地價稅：100萬 × 1% = 10,000元
• 租賃所得（年租24萬 × 57%）= 136,800元 → 依5%稅率約繳6,840元
• 補充保費：20,000 × 2.11% × 12 = 5,064元（房客代扣）
• 合計：約24,040元/年（含補充保費）

情境C｜空屋（未申報自用）

• 房屋稅：30萬 × 2.4% = 7,200元（非自用）
• 地價稅：100萬 × 1% = 10,000元
• 租賃所得稅：0元
• 合計：約17,200元/年（無收入卻繳高稅）

空屋的稅務成本最不划算——既沒有租金收入，又失去自住優惠稅率。想深入了解房屋持有成本計算，可參考台灣買房完整指南，或使用購屋成本計算工具試算各項費用。

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短租（Airbnb）的合法化問題與稅務申報義務

近年Airbnb等短租平台盛行，但在台灣，一般住宅用途的房屋從事短租，在法律上涉及旅館業管理登記問題，未依規定登記可能違反《旅館業管理規則》，面臨3萬至15萬元罰鍰。

稅務申報上，短租收入同樣屬於租賃所得，必須依法申報綜合所得稅。若Airbnb平台有扣繳，記得核對扣繳憑單。短租收入不規律，建議每季自行估算，避免結算時繳大額稅款。

常見誤解：租給家人也要課稅嗎？

誤解1：租給家人可以免稅
租金收入無論對象是否為家人，只要有實際收受租金，都必須申報租賃所得。但若確實免費提供（零租金），則無需申報租賃所得，房屋稅可維持自用稅率（需符合直系親屬居住條件）。

誤解2：地下租屋查不到
國稅局可透過房客申報「房租扣除額」、水電資料比對、檢舉等方式追查。一旦查獲未申報，除補繳稅款外，還需加計利息與罰鍰（最高可達漏稅額3倍）。

誤解3：出租就一定比自住划算
扣除額外房屋稅、地價稅、所得稅、補充保費後，實際淨收益率可能僅剩2%至3%，若房屋本身頻繁維修，收益率更低。建議搭配租屋vs買房完整分析全面評估。

持有房產的稅務決策沒有標準答案，關鍵在於釐清自身財務目標與持有成本。建議每年申報季前重新試算一次，才能做出最符合利益的選擇。