月薪多少才能買房？2026 台灣房貸負擔比完整試算｜台北、新北、桃園比較
銀行以負擔比 33% 為核貸上限。月薪 5 萬最高月繳 15,000 元，30 年期利率 2.185% 最高可貸約 450 萬，可買房價約 562 萬（8 成貸款）。月薪 8 萬可貸約 720 萬，可買房價 900 萬。本文含台北、新北、桃園各地薪資門檻試算與提高可貸金額的 4 個方法。
想直接試算你能買多少房？
輸入月收入和現有負債，自動計算各負擔比下的最高可買房價。
什麼是房貸負擔比？為什麼重要？
房貸負擔比（Debt Service Ratio, DSR）是每月所有債務還款 ÷ 月收入。
台灣銀行普遍採用 33% 作為核貸上限，意思是：
所有每月負債（房貸 + 信貸 + 車貸等）不能超過月收入的 33%。
月收入（稅後）× 30% = 健康的每月房貸上限
月收入（稅後）× 33% = 銀行核貸的大致上限
月收入（稅後）× 40% = 財務壓力偏高的警戒線
這個比例不是硬規定，而是財務健全的指引。選擇 30% 或 40% 的差異，
反映的是你對現金流餘裕的需求程度。
2026 各縣市情境試算
以月薪（稅後）5 萬為例，無現有負債，房貸 2.25%、30 年期、貸款 7 成：
負擔比
月繳上限
可貸金額
可買房價
25%12,500369 萬527 萬
30%15,000443 萬633 萬
33%16,500487 萬696 萬
40%20,000591 萬844 萬
以 30% 負擔比（較健康的選擇），月薪 5 萬的人能買的房約 633 萬。
對比 2026 年各縣市實際房價：
- 台北市：1 房 1,200-2,000 萬，2 房 2,000-4,000 萬 → 月薪 5 萬完全無法負擔
- 新北市（蛋黃區）：2 房 1,000-2,500 萬 → 月薪 5 萬也很困難
- 桃園市：2 房 500-1,200 萬 → 月薪 5 萬勉強可以找到
- 台中市：2 房 600-1,500 萬 → 月薪 5 萬部分可行
- 高雄市：2 房 400-1,000 萬 → 月薪 5 萬相對可負擔
這就是為什麼雙薪、父母支援頭期款、選擇非都會區，是台灣首購族普遍的策略。
影響購屋能力的 5 個關鍵變數
1. 月收入（最重要）
月收入每增加 1 萬，在 30% 負擔比下每月可多還 3,000 元，
可貸金額增加約 88 萬，可買房價增加約 126 萬（以 7 成貸款）。
雙薪合計收入，購屋能力幾乎翻倍。
2. 現有負債
有車貸月繳 5,000 元，在 33% 負擔比下，
能用於房貸的金額從 16,500 元減少到 11,500 元，
可買房價減少約 150 萬。購屋前應盡量清償其他貸款。
3. 利率
利率每增加 0.5%，同樣月繳金額下，可貸金額約減少 5-7%。
2026 年台灣房貸利率約在 2.1-2.5% 之間，對比 2022-2023 年的低點，稍微提高。
4. 貸款年限
從 20 年延長到 30 年，同樣月繳下可貸金額約增加 25-30%，但總利息大幅增加。
延長年限是「以利換空間」的策略，適合現金流有限的初期。
5. 貸款成數
首購自用住宅最高可貸 8 成，第二戶 7 成。
若實際只能貸 7 成，需自備的頭期款比例更高，
要有足夠現金準備。
如何提高可貸金額？
方法 1：增加月收入證明
副業收入、租金收入、配偶收入都可以納入，但銀行需要看到穩定的收入紀錄（通常需要最近 2-3 年報稅紀錄）。
方法 2：提前清償現有負債
信貸、車貸、學貸先清掉，可以釋放更多的房貸額度空間。
方法 3：維持良好信用評分
信用良好（無逾期繳款、信用卡使用率 <30%）不只能提高核貸機率，
還可能談到較低利率，進一步提升可貸金額。
方法 4：選擇貸款條件較寬的銀行
不同銀行的核貸標準不一樣，向多家申請是基本策略。部分信用合作社、農漁會的條件可能更寬鬆。
負擔比多少才合理？不同族群的建議
- 收入穩定（公務員、大企業員工）：33-40% 可考慮，收入有保障
- 一般受薪族：30% 較安全，保留緊急預備金和投資空間
- 自由工作者、創業者：25% 以下，收入不穩定時有緩衝
- 即將退休者：不建議超過 20%，收入可能下降
- 雙薪家庭：可以較高（一方失業時另一方能撐住），但不超過 40%
除了負擔比，還要準備多少錢？
很多人只看月繳是否在負擔比內，卻忽略購屋時的現金需求。
以 1,000 萬的房子、7 成貸款為例：
- 頭期款（3 成）：300 萬
- 契稅、代書費：約 10-15 萬
- 仲介費（買方）：約 10-20 萬
- 裝潢費：50-200 萬（視需求）
- 搬家、水電開戶等：約 5 萬
- 合計：約 375-540 萬（視裝潢而定）
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