本息攤還 vs 本金攤還 2026｜房貸還款方式完整比較，哪種最適合你？
貸款 1,000 萬、30 年、利率 2.185%：本息攤還月繳固定 3,772 元/百萬，共繳利息 357 萬；本金攤還前期月繳較高（約 4,568 元/百萬），但總利息只需 327 萬，省 30 萬。寬限期前 1-3 年只繳利息，月繳壓力最小但總成本最高。本文含三種還款方式完整比較與情境建議。
先試算你的房貸月付金
Figure 房貸試算工具支援本息、本金、寬限期三種計算,即時比較月付金和總利息。
什麼是本息、本金、寬限期?
先釐清三個容易混淆的概念:
本息平均攤還
每月還款金額固定(本金 + 利息合計不變)。但內部結構會變 — 前期繳比較多利息、比較少本金,後期相反。這是台灣最常見的還款方式。
本金平均攤還
每月還的本金固定,利息隨剩餘本金減少。所以月付金會越來越少,總利息也比本息攤還少。
寬限期
在貸款前期(通常 1-5 年)只繳利息不繳本金。寬限期過後才開始還本金,此時月付金會明顯增加。
💡 重點:寬限期是「暫緩」本金,不是「省錢」。該還的本金和利息都得還,只是時間延後,所以總利息會略增。
本息攤還完整解析
計算公式
每月還款金額 = 本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^n] ÷ [(1 + 月利率)^n − 1]
其中 n = 總期數(年數 × 12)。這是國際通用的「等額本息」公式。
特色
- 月付金固定:每個月一樣,容易規劃家庭現金流
- 前期利息佔比高:貸款頭 10 年,繳的錢大部分是利息
- 總利息較多:因為前期本金還得慢,利息多付一些
適合誰?
- 月薪穩定但金額有限的受薪族
- 首購族、年輕家庭
- 喜歡「固定支出好規劃」的人
本金攤還完整解析
計算公式
每月本金 = 貸款本金 ÷ 總期數(固定)
每月利息 = 剩餘本金 × 月利率(遞減)
每月還款 = 每月本金 + 每月利息
特色
- 月付金遞減:第一個月最多,之後逐月減少
- 本金還得快:前期本金固定,利息遞減
- 總利息較少:比本息攤還省 10-15%
適合誰?
- 收入穩定且預算有彈性的人
- 年齡較大、想快點還清的人
- 計算利息敏感、想省總成本的人
兩種方式具體試算比較
以貸款 1,000 萬元、30 年、利率 2.185% 為例:
項目
本息平均攤還
本金平均攤還
首月月付金
37,894
46,000
末月月付金
37,894
27,828
10 年後月付
37,894
39,864
總還款金額
13,641,811
13,290,000
總利息
3,641,811
3,290,000
差額
–
省 35 萬
關鍵觀察
- 本金攤還省 35 萬總利息(約 10% 差距)
- 但首月多付 8,106 元,需要更寬裕的現金流
- 本金攤還 10 年後反而比較低(月付 39,864 vs 37,894)
- 20 年後差距會拉更大(本金攤還已經很輕鬆)
寬限期怎麼選?
寬限期的運作方式
寬限期間(例如前 3 年),每月只付利息,不付本金。以貸款 1,000 萬、利率 2.185% 為例:
- 寬限期月付:1,000 萬 × 2.185% ÷ 12 = 18,208 元
- 寬限期後月付:約 41,000-45,000 元(跳升 2-2.5 倍)
寬限期的優點
- 短期現金流寬裕:可以裝潢、添購家具、小孩開銷
- 投資客可以調度資金:出租前的裝修佈置
- 過渡期緩衝:剛買房時經濟壓力大,先減壓
寬限期的陷阱
陷阱 1:總利息更多 — 寬限期間本金沒減少,所以整體利息增加約 3-5%。
陷阱 2:寬限期後月付跳升 — 許多人沒準備好這個「斷崖」,現金流吃緊。
陷阱 3:延後還款期 — 例如 30 年貸款 + 3 年寬限 = 實際還本金只有 27 年,月付金更高。
⚠️ 常見錯誤:銀行業務常主動建議「先 3 年寬限期」,因為月付金看起來低,客戶更容易通過審核。但這對自住族不一定是好事,要自己評估寬限期後是否負擔得起跳升的月付金。
寬限期到底該不該選?
- ✅ 建議選:投資客(準備出租)、短期資金緊張(裝潢)、有明確加薪規劃
- ❌ 不建議選:收入不穩、自住者、沒規劃後續資金
- 🟡 可考慮:首購族選 1-2 年寬限期,給自己緩衝時間
4 種真實情境的建議
情境 1:剛結婚的新婚夫妻
狀況:30 歲,雙方月薪合計 12 萬,貸款 1,200 萬買婚房,預計 2-3 年內生小孩。
建議:🟢 本息攤還 + 2 年寬限期
- 本息攤還讓月付金固定好規劃
- 2 年寬限期給裝潢、新婚開銷緩衝
- 寬限期後月付跳升時,夫妻已穩定加薪可負擔
情境 2:40 歲中階主管自住
狀況:月薪 10 萬,貸款 1,500 萬換大房,希望 65 歲前還清。
建議:🟢 本金攤還 + 無寬限期 + 20 年期
- 本金攤還總利息較少
- 初期月付高(約 80,000)但 10 年後會明顯減輕
- 20 年期剛好 60 歲還清
情境 3:投資客買房出租
狀況:買 800 萬投資房,自備 200 萬,貸款 600 萬,預計出租每月 20,000 元。
建議:🟢 本息攤還 + 3 年寬限期
- 寬限期間月付約 11,000 元,租金可完全 cover
- 省下的現金流可做其他投資
- 寬限期後租金漲價 + 本金已減,還款壓力不大
情境 4:45 歲首購自備款少
狀況:月薪 7 萬,貸款 1,000 萬,預計工作到 65 歲,自備款少。
建議:🟡 本息攤還 + 無寬限期 + 20 年期
- 雖然月付較高(約 52,000),但能在退休前還清
- 避免寬限期,因為退休前還本金壓力會很大
- 若月付超過收入 50%,建議降低貸款金額或找更便宜的房
房貸 5 個常被忽略的細節
細節 1:利率不只看「起始利率」
銀行常用「首年 1.85%」吸引客戶,但第 2 年起可能跳到 2.5%+。記得看「平均利率」或「實質年利率」,才能公平比較。
細節 2:房貸利息可列舉扣除(最高 30 萬)
自用住宅的房貸利息,可在報稅時列舉扣除,上限 30 萬/戶。以貸款 1,000 萬來說,前幾年每年利息都會超過這個數字,節稅效果明顯。搭配報稅時用 綜所稅試算可以看到影響。
細節 3:年限選 20、30、40 年差很大
以 1,000 萬 2.185% 為例:
- 20 年:月付 51,461,總利息 235 萬
- 30 年:月付 37,894,總利息 364 萬(多 129 萬)
- 40 年:月付 31,256,總利息 500 萬(多 265 萬)
建議:能選 20 年就不選 30 年、能選 30 年就不選 40 年。雖然月付多,但總利息省下的錢是你的。
細節 4:提前還款要注意違約金
部分銀行在房貸前 1-3 年有綁約期,提前還款會收違約金(本金的 1-2%)。簽約前要確認,提前還款划不划算要精算。
細節 5:月付金不要超過家庭收入 1/3
這是財務專家的黃金法則。例如月薪 8 萬,月付不應超過 2.7 萬。超過的話,會排擠其他生活支出、緊急預備、投資理財。買房不是全部,是人生的一部分。