台灣五大都會區租金報酬率實測2026：買房出租到底划不划算？

台北市租金報酬率僅 1.2%，扣除持有成本後淨報酬率恐不及 0.5%。六都完整數據、持有成本逐項拆解、出租 vs 自住的機會成本，附租 vs 買試算工具。

「買房出租收租金」聽起來很美，但台北市平均租金報酬率 1.2%，還不如定存——這個數字讓很多人重新思考買房出租的邏輯。

租金報酬率的正確計算方式

毛報酬率 = 年租金收入 ÷ 房屋總價 × 100%（常見但不準確）

淨報酬率 = （年租金收入 − 年持有成本） ÷ 房屋總價 × 100%（正確）

年持有成本包含：房屋稅（非自住稅率 1.5–4.8%）、地價稅、管理費、修繕費（約總價 0.5–1%/年）、空租期損失（約 1 個月/年）、仲介費等。

縣市	平均總價	平均月租	毛報酬率	淨報酬率（估）
台北市	2,500 萬	25,000 元	1.20%	0.5–0.8%
新北市	1,500 萬	18,000 元	1.44%	0.7–1.0%
桃園市	1,000 萬	16,000 元	1.92%	1.2–1.5%
台中市	1,200 萬	18,000 元	1.80%	1.0–1.3%
台南市	800 萬	14,000 元	2.10%	1.4–1.7%
高雄市	900 萬	15,000 元	2.00%	1.3–1.6%

以台北市 2 房電梯大樓（總價 2,500 萬、月租 25,000 元）為例：

台北市買房出租，報酬幾乎完全依賴房價增值，而非租金。若未來房價增值趨緩，純租金報酬無法覆蓋資金機會成本。

以桃園市 1,000 萬 2 房電梯大樓為例，房屋稅率差距是最大關鍵：

換租後不僅多付稅，還要負擔自己的租金。出租 vs 自住在桃園市試算：年多付稅費 18,000 + 自住租金 192,000 = 需靠租金收入 210,000 元補回，而年租金才 192,000 元——換租後是虧損的。

需要。租賃所得 = 租金收入 × 57%（系統自動扣除 43% 必要費用），再依個人稅率課稅。或可核實列舉實際費用（修繕費、稅費、折舊等）。

台北市約 1.2–1.5% 毛報酬率，在亞洲主要城市中偏低。曼谷約 4–5%、吉隆坡約 4–6%、東京約 3–4%。台北低報酬的原因是房價相對租金漲得更快。

非自住稅率最高 4.8%，直接增加持有成本，進一步壓縮淨報酬率。若房東調高租金轉嫁，短期推高租金；若市場無法吸收，房東淨報酬下降，部分多屋族可能選擇出售。

高雄近年因科技廠進駐帶動租屋需求，租金有支撐。但房價同步攀升，毛報酬率已從 2020 年的 3–4% 壓縮至目前約 2%。

依序：地點（租客來源穩定）、總價控制（避免過度槓桿）、空租期管理、租客篩選。台灣純靠租金覆蓋房貸幾乎不可能，房價增值才是主要報酬——買錯地點的風險極高。

套房管理複雜（租客流動率高、毀損風險大）、部分地區法規限制、銀行貸款成數較低。2 房電梯大樓雖報酬率較低，但管理省力、租客素質相對穩定、流動性（轉售）較佳。