房地合一稅完整指南 2026｜賣房前必看，稅率、節稅、自住優惠計算公式
房地合一稅 2.0（2021 年 7 月後適用）：持有 2 年內 45%、2-5 年 35%、5-10 年 20%、10 年以上 15%。自住滿 6 年可享 10% 優惠稅率 + 400 萬免稅額，且每 6 年申請一次。本文解析應稅所得計算方式（含土地漲價扣除）、申報期限 30 天內與常見節稅方法。
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什麼是房地合一稅 2.0？1.0 和 2.0 的差異
房地合一稅（所得稅法第 4-4 條、第 14-4 條）是對「買賣房地產所得」課徵的所得稅。
台灣在 2016 年實施 1.0 版，2021 年 7 月 1 日升級為 2.0 版，主要差異是：
- 持有 2 年以內稅率提高：1.0 最高 45%，2.0 同樣 45%，但擴大適用範圍
- 境外法人適用範圍擴大：私募基金、境外公司買賣台灣房地也納入
- 預售屋交易納入：2.0 版起，預售屋換約轉售也需課稅
- 持有 2-5 年稅率：1.0 為 20-35%，2.0 統一為 35%
簡單說：2021 年 7 月 1 日後取得的房地，都適用 2.0 稅率；之前取得的適用 1.0。
判斷「取得時間」以登記完成或預售屋簽約日為準。
稅率完整對照表（依持有年限）
持有年限
個人稅率
法人稅率
記憶口訣
2 年以內
45%
45%
炒房重罰
超過 2 年、5 年以內
35%
35%
短持仍高
超過 5 年、10 年以內
20%
20%
長持降稅
超過 10 年
15%
15%
最低稅率
自住（符合條件）
10%
20%
自住優惠
繼承或受贈
20%
20%
加計前手年限
持有年限怎麼算？從「取得日」到「出售日」（以登記完成日為準）。
如果剛好在 2 年和 5 年的邊界，超過 1 天就可以適用下一個較低稅率。
所以如果你買了 4 年 11 個月的房子想賣，撐過 5 年關卡，稅率從 35% 降到 20%，
以獲利 500 萬計算，可以省下 75 萬元的稅。
房地合一稅計算公式三步驟
步驟 1：算出「房地合一所得」
房地合一所得 = 成交金額
− 取得成本（購買時的房價 + 所有費用）
− 移轉費用（出售時的仲介費、代書費等）
− 改良費用（裝潢、修繕等有憑證的費用）
− 公告土地漲價總數額
步驟 2：扣除自住免稅額（若符合條件）
符合自住條件者，可再扣除最高 400 萬的免稅額：
應稅所得 = 房地合一所得 − 自住免稅額（最高 400 萬）
步驟 3：乘上適用稅率
應納稅額 = 應稅所得 × 稅率（10%/15%/20%/35%/45%）
若應稅所得為負（虧損），無需繳稅，但也不能用來抵扣其他所得。
4 個合法降低稅基的方法
方法 1：申請公告土地漲價扣除
這是最多人忽略的節稅項目。公告土地漲價總數額代表土地公告現值的漲幅，
可以合法從房地合一稅稅基中扣除，避免同一筆土地漲幅被同時課徵房地合一稅和土地增值稅。
怎麼取得？向所在地地方稅務局（各縣市稅捐稽徵處）申請，
出示房地買賣資料，取得「公告土地漲價總數額」的書面文件。
通常在辦理過戶時，代書會一併協助申請。
方法 2：完整列報移轉費用
賣房時的以下費用都可以扣除：仲介費（成交價 1-4%）、代書費、廣告費、拆遷補償費。
記得向仲介和代書索取統一發票，否則無法申報。
方法 3：列報改良費用
持有期間的裝潢費、水電翻新、廚衛改造、隔間工程等大型修繕，若有統一發票或收據，
可以列為「改良費用」從稅基扣除。一般日常維修（換燈泡、小修繕）不算，
但整體翻新的工程費通常符合。
建議從買房當天就保留所有大型工程的統一發票。
方法 4：善用持有年限的節點
如果你的房子接近 2 年、5 年、10 年的節點，考慮稍微延後出售。
以獲利 800 萬為例，在 5 年關卡前後賣出的稅差：
35% = 280 萬 vs 20% = 160 萬，差距 120 萬。
等幾個月通常很值得。
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自住優惠：10% 稅率與 400 萬免稅額
自住條件同時符合以下全部，才能適用 10% 優惠稅率與 400 萬免稅額：
- 個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記
- 持有並居住連續滿 6 年
- 交易前 6 年內，無出租、無供營業或執行業務使用
- 每 6 年只能申請一次（若 6 年前已申請過，需等 6 年才能再申請）
符合條件的話，400 萬免稅額可以直接從應稅所得扣除。
換句話說，自住賣房獲利在 400 萬以內，實際應稅所得為 0，完全不用繳稅（只繳 0 = 0）。
超過 400 萬的部分，再乘以 10% 稅率。
注意「出租過」的坑：很多人有過短暫出租的紀錄（包含登錄在房東平台），
這樣就不符合「無出租使用」的條件，無法申請自住優惠。務必在賣屋前確認。
3 個實際案例試算
案例 1：持有 3 年出售，有獲利
小王 2022 年買入台北市公寓 1,800 萬，2025 年以 2,200 萬出售。
仲介費（買方付）50 萬，代書費 3 萬，裝潢費有收據 80 萬，公告土地漲價 30 萬。
- 房地合一所得 = 2,200 − 1,800 − 50 − 3 − 80 − 30 = 237 萬
- 持有 3 年，稅率 35%
- 應納稅額 = 237 × 35% = 82.95 萬
若再等 2 年（持有超過 5 年，稅率降至 20%）：237 × 20% = 47.4 萬，省了 35.5 萬。
案例 2：自住 7 年出售
阿明 2015 年買入新北市透天 800 萬，2022 年以 1,500 萬出售，符合自住條件（設籍住滿 6 年）。
仲介費 30 萬，代書費 2.5 萬，公告土地漲價 40 萬。
- 房地合一所得 = 1,500 − 800 − 30 − 2.5 − 40 = 627.5 萬
- 自住免稅 400 萬
- 應稅所得 = 627.5 − 400 = 227.5 萬
- 稅率 10%，應納稅額 = 22.75 萬
若非自住（稅率 20%，無免稅額）：627.5 × 20% = 125.5 萬。自住節稅超過 100 萬！
案例 3：賠錢賣（虧損）
如果成交價低於取得成本加費用，房地合一所得為負數，不需繳稅。
但這筆虧損也不能拿來抵其他所得或下次獲利，只是這筆交易免稅。
7 個賣房常見的稅務陷阱
1. 忘了申請公告土地漲價扣除
這筆可以合法扣除的金額常被忽略，直接影響稅基。一定要在申報前向地方稅務局取得。
2. 超過 30 天沒申報
賣房後 30 日內必須申報，逾期會被處罰鍰（1,500-30,000 元），情節嚴重可被按未申報稅額加罰。
3. 把裝潢費當一般費用沒有保留收據
沒有統一發票就無法列報改良費用。建議所有大型工程一律要求開立統一發票，並妥善保存。
4. 誤以為出租過一短暫就不影響自住資格
交易前 6 年內，只要有任何出租紀錄（包含未申報的私下出租），就不符合自住條件。
5. 持有年限算錯
持有年限從「取得登記日」算起，不是成交日、不是付款日。預售屋從簽約日算起（2.0 版）。
6. 以為繼承的房子不用繳房地合一稅
繼承的房地出售仍需申報，但持有年限可加計被繼承人的持有期間，稅率為 20%。
7. 誤以為 400 萬免稅是「全額免稅」
自住 400 萬是免稅額（從應稅所得扣除），不是「賣房獲利 400 萬以內完全不用繳稅」的意思。
超過 400 萬的部分仍要按 10% 稅率課稅。
但若獲利恰好低於 400 萬，確實完全不用繳房地合一稅。