台灣房地合一稅2.0實際申報案例拆解：5種持有年限×3種獲利情境的稅金試算
房地合一稅 2.0 完整案例：持有 1.5 年 45% 稅率、自住 400 萬免稅額、繼承取得年限計算、預售屋換約、重購退稅——5 個真實情境逐步試算。
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賣房前先算清楚要繳多少稅，避免「獲利 500 萬、稅繳 150 萬」的震驚。
房地合一稅 2.0 稅率表
| 持有年限 | 個人稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期投機最重稅 |
| 超過 2 年、5 年以內 | 35% | |
| 超過 5 年、10 年以內 | 20% | |
| 超過 10 年 | 15% | 長期持有最優惠 |
| 自住房屋（符合條件） | 10% | 獲利超過 400 萬才課稅 |
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
案例一：持有 1.5 年獲利 200 萬（稅率 45%）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 成交價 | 12,000,000 元 |
| 取得成本（含契稅、代書） | 10,150,000 元 |
| 出售費用（仲介費 2%） | 240,000 元 |
| 土地漲價總數額 | 300,000 元 |
| 課稅所得 | 1,310,000 元 |
| 適用稅率 | 45% |
| 應納稅額 | 589,500 元 |
帳面獲利 200 萬，實際繳稅約 59 萬，稅後淨賺約 141 萬。若持有超過 2 年再賣，稅率降至 35%，可省約 13 萬。
案例二：持有 3 年獲利 500 萬、自住申請 400 萬免稅額
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 課稅所得（扣除前） | 3,750,000 元 |
| 自住免稅額 | 4,000,000 元 |
| 應課稅所得 | 0 元（免稅） |
課稅所得 375 萬低於自住免稅額 400 萬，完全免稅。注意：自住免稅每人一生僅能使用一次。
案例三：繼承取得、持有 8 年後出售（稅率 20%）
繼承取得的持有年限從被繼承人原始取得日起算，取得成本以繼承時評定現值認定。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 成交價 | 16,000,000 元 |
| 取得成本（繼承時評定現值） | 8,000,000 元 |
| 出售費用 + 土地漲價 | 820,000 元 |
| 課稅所得 | 7,180,000 元 |
| 適用稅率 | 20% |
| 應納稅額 | 1,436,000 元 |
案例四：預售屋換約轉售（稅率 45%）
2021 年 7 月後簽訂的預售屋，換約收益納入房地合一稅，持有年限從簽約日起算。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 換約成交價 − 原始簽約價 − 費用 | 1,950,000 元 |
| 適用稅率（持有約 1 年） | 45% |
| 應納稅額 | 877,500 元 |
案例五：重購退稅試算
| 情境 | 退稅金額 |
|---|---|
| 賣小買大（新屋總價 ≥ 舊屋） | 全額退還已繳稅款 |
| 賣大買小（新屋 1,500 萬 / 舊屋 2,000 萬） | 按比例退還：已繳稅 × 75% |
申請期限：重購後 5 年內向國稅局申請。
成本項目認定：裝潢費可以列入嗎？
| 費用項目 | 可否列入 | 條件 |
|---|---|---|
| 買入/賣出仲介費、契稅、代書費 | ✅ 可以 | 有收據即可 |
| 裝潢修繕費 | ✅ 可以 | 需有統一發票，非現金交易 |
| 貸款利息、管理費、地價稅 | ❌ 不可以 | 持有期間費用不得列入 |
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常見問題 FAQ
Q：房地合一稅申報期限是什麼時候？
完成所有權移轉登記之次日起算 30 日內向國稅局申報並繳納。逾期未申報除補稅外需加計利息及罰鍰。
Q：自住免稅額 400 萬，每次賣房都可以用嗎？
不是。自住房地優惠每人一生僅能使用一次，使用後再出售自住房屋，只能適用一般稅率。
Q：夫妻共同持有的房屋，400 萬免稅額是每人各 400 萬嗎？
不是。夫妻共同持有合計只有 400 萬免稅額，依持分比例分配。
Q：持有年限的「取得日」怎麼認定？
一般以完成所有權移轉登記日為準。繼承取得以被繼承人原始取得日起算；預售屋以簽訂買賣契約日起算。
Q：裝潢費用沒有發票可以用其他方式舉證嗎？
實務上無統一發票或收據，稅務機關通常不接受列入成本。銀行匯款紀錄可輔助說明但非主要憑證，現金交易幾乎無法舉證。
Q：可以委託代書申報嗎？
可以，費用通常 3,000–8,000 元。繼承、重購退稅、預售屋等複雜情境，建議委託專業人士以避免申報錯誤。